臺灣房仲業是近年來,堪稱臺灣e化最快速的產業之一,不論是各種上網看屋的服務,或者是線上線下所提供各種房屋配對服務,都必須仰賴完善穩定的IT系統,作為提供客戶服務的基礎。

在面對各家房仲業者各種出奇制勝的創新服務時,有一間1985年便成立的房仲業者北區房屋,在經歷長期虧損後,從2007年開始經歷轉型之旅。首先,跨出傳統北區房屋經營的桃竹苗區域,在不到1年的時間,便有超過100間加盟業者加入北區房屋的品牌,提高北區房屋的競爭力;之後,便在2008年5月20日從北區房屋更名為臺灣房屋,正式投入競爭激烈的科技房仲領域。

也因為各家房仲業者已經將IT提供的服務,視為基本的核心競爭力,為了提高IT部門發揮的影響力,臺灣房屋於2014年7月,便將原本的IT部門提升為雲端中心,身為臺灣房屋集團各間子公司資訊部門最高主管的林庭箴,則擔任雲端中心執行長一職,這意味著雲端服務不僅是臺灣房屋IT部門最主要的核心競爭力之一,更透過整合集團IT部門,彰顯臺灣房屋透過IT科技轉型的決心。

打造快速取勝的專案團隊,活動網頁最快半天上線

臺灣房屋正式更名後,仍維持直營和加盟兩條營運路線,原本北區房屋經營的桃園、新竹和苗栗,仍是維持臺灣房屋直營店的營運形式,其餘地區則以加盟形式運作。因為有直營和加盟兩種業態,加上房仲業者對於資訊應用很積極,林庭箴不僅是臺灣房屋資訊部門的主管,要負責解決並轉化加盟和直營總經理以及各個店家的需求外,也同時擔任同集團、其他子公司負責代書業務的第一建經、全球財富以及優美地產的資訊部門最高主管。

林庭箴表示,因為要負責回應並解決集團內各個公司的IT需求,原本的網路事業服務群已經不敷需求,便在2014年7月升格為雲端中心,把雲端中心當成重要的核心競爭力。他進一步說道,雲端中心不只要負責集團內的IT系統需求,著重在業務人員的開發工具與各店實際用到的管理工具的結合,並透過數據分析各類的工具實用與否再提供改善,也同時兼顧對外的網站經營與數位行銷。

臺灣房屋組織扁平化,所有的溝通少掉中間層級傳達也可以比較快速。最明顯的例子就是,臺灣房屋的各種活動專案執行,最快半天就可以上線,這也歸功於IT部門已經轉型為快速決策、快速執行的專案團隊。

以每次行銷活動為例,平時都是早上八點半開會,最慢到十點半會議結束,在此同時就已經確認活動內容走向,之後一個小時,就交由企畫人員草擬文案,給提出需求的主管確認無誤後,就發到設計中心設計,版面完成後,下午就由研發人員寫網頁,確認無誤就可立即上線。林庭箴表示,因為時間很緊湊,IT部門最大的使命就是快速解決問題,早上開會、下午上線,決策空檔只有半天。

目前雲端中心同時有多個專案小組並存,每個小組約3~5人,有設計、研發、計畫和執行;每個小組都同時承接5~6個專案,再視專案急迫性調整內容。為了掌握IT部門的專案績效,目前除了透過協作平臺追蹤並公布每個專案成員的工作進度,並導入外部軟體進行矯正與預防措施管理,讓IT系統上線的過程可以清楚透過圖像呈現,也加速IT部門的開發速度。

隨著行動裝置的普及,早在2014年,臺灣房屋就已經在活動網頁上使用響應式設計網頁(Responsive Web Design,RWD),目的就是統一網友在行動裝置與電腦上觀看網站的體驗,也可以減少網站開發的時間;內部業務人員前端開發系統,就已經採用RWD,並且有綁定IP。不過,因應網站廣告設計的因素,官網的RWD目前進度暫停,但內部系統則逐步全數朝向RWD設計。

深入第一線拜訪,實際了解店長IT需求

除了網站設計外,雲端中心也必須解決加盟和直營業者服務客戶和內部管理的需求。林庭箴表示,為了提升管理績效,臺灣房屋則積極開發一套內部稽核系統,因為資訊分散各處,首要任務就是先做資訊整合,然後,再利用協作平臺鍵入設計的績效指標並產生一份統計總表以及圖表,知道優缺點後就可以做部門體質的強化。                                 

因為林庭箴扮演加盟和直營部門對IT部門需求轉換的角色,所以他也習慣透過第一線的拜訪,直接了解加盟和直營店長在營運上的需求,再轉換成IT部門可以執行的任務目標。

以現場訪店時的經驗為例,有加盟店長便向林庭箴提出需求,以往,臺灣房屋有一套給業務人員使用的物件配對系統,實際配對時,因為該業務人員使用的系統可以提供的資訊更豐富,也和網站配對資訊略有不同。想要購屋的民眾,除了希望自己可以保留這份配對資料外,也希望可以將這份資料也分享給其他的利害關係人過目,所以,臺灣房屋則透過Line提供客人接收配對日報外,也提供QR Code的方式,讓該份配對報表可以分享給其他人。

不只如此,店長希望IT部門可以在配對報表中,保留客人的聯絡資訊,而非一次性查詢就算了。林庭箴解釋,可能原本有位新北市曾小姐希望能找三重、蘆洲地區、1千萬元以下的3房房子,或許剛開始沒有適合的標的物可以帶看,但是,如果可以在配對系統中保留這樣配對需求的聯絡資訊,未來等到有適合的物件出現時,店長就可以主動和曾小姐聯繫,創造新的業務契機,強化客戶服務。他說:「這就是實際訪店,聆聽第一線業務人員困擾後,轉換成IT部門可以提供的新解決方案。」

從消費者角度出發,提供不一樣的購屋參考指標

因為每個人購屋的需求不同,現在已經不是只有單純的「區段」可以囊括購屋的關鍵因素,林庭箴表示,臺灣房屋從使用者的角度出發,選定包括飲食、學區、醫療、交通、長者和親子等十項生活指數,將全臺灣的地標或景點(Point of Interesting,POI)資料庫結合Google Maps,納入臺灣房屋的看屋系統;另外,消費者若透過臺灣房屋官網的地圖找屋服務時,可以同步顯示包括殯儀館、高壓電塔、變電所、加油站和垃圾場等嫌惡設施,完善整個房屋履歷表。

除了提供購屋者不同的買屋參考指數外,臺灣房屋也針對想要賣屋者,提供結合實價登錄房價和該公司歷史成交房價的參考資訊,並納入屋齡和樓層的加權指數,作為屋主設定合理房價的參考。

2012年10月內政部正式推出「實價登錄」服務,不論是自己私下買賣,或者是透過房屋仲介、代銷業者或代書(地政士)完成買賣交易後,都必須在所有權轉移登記的30天內,到內政部網站申報登記;當政府受理並完成資料查核後,會以50個門牌號碼作為一組資訊,再隱匿詳細的地址資料後,會在實價登錄網站平臺上公布房價資訊,供民眾參考。

林庭箴表示,剛開始,內政部實價登錄網站查詢的頻寬受限,加上有很多資料並不能線上直接透過API匯入,必須讀取光碟資料匯入,都讓實價登錄的資料查詢難度增加。因此,臺灣房屋將實價登錄的房價資料匯入後,為了讓房價資訊透明化,也會同步匯入臺灣房屋、第一建經和優美地產的成交資料,搭配Google地圖,讓民眾查詢房價時,一個網站就可以搞定。

林庭箴在2014年全臺灣拜訪各家加盟或直營門市時,許多店長會跟他說的煩惱就是,不知道怎麼和屋主取得聯繫。因為,以往房仲業者只要知道物件地址,就可以跟內政部調閱地藉謄本,就會知道屋主大名,也可以做後續聯繫。但是,在2014年9月15日之後,內政部因應法規遵循要求,將地藉謄本上的地址隱匿,但政府的做法就斷了房仲業者和屋主聯繫的管道,引發房仲業者大反彈。在業者和政府部門持續的協調下,最終改成地藉謄本隱匿屋主部分姓名,但不隱匿地址。

雖然困難暫時獲得解決,但林庭箴指出,臺灣房屋在這個過程中則發現,過往30年的歷史資料是非常寶貴的資產,便啟動了臺灣房屋活化資料庫的專案計畫,目前以先整理臺灣房屋過往20年的資料為主。但他說,過程中面臨格式和資料殘缺不全,並且有許多特殊字必須解決,甚至於,許多資料庫中的字體都是Big5,必須要先轉成UTF-8後,才能好好利用。「為了活化過往資料庫的內容,臺灣房屋還增聘3~4名資料庫專家,來克服相關資料庫問題。」他說。

除了同時納入實價登錄和歷史成交資料外,臺灣房屋也把房屋的年份和樓層當做房價漲跌的參考變數,像是,屋齡的變數則來自實價登錄和臺灣房屋歷史物件的平均開價作為計算的變數,樓層則以某一個樓層作為房價的參考值。

林庭箴表示,臺灣房屋從買屋者和賣屋者的角度出發,提供透明化的房價資訊,透過一站式購足的網站使用經驗,打造臺灣房屋網路影響力,並轉化更多使用且信賴臺灣房屋獨特服務的網友,成為店頭客戶。「透過網路和實體店鋪的客戶經營,順利在2015年達成全臺灣600間加盟和直營店的營運目標。」他說。

 

臺灣房屋雲端中心執行長林庭箴表示,透過持續訪店了解第一線直營店長和加盟主的困擾,再轉換成IT部門可以提供的新服務。

 

CIO小檔案

林庭箴

臺灣房屋雲端中心執行長

學歷:成大EMBA

經歷:剛畢業是從事網路行銷工作,後來加入房地產業後,負責網站實務操作,也參與房仲業者網站與系統開發。後來,在2012年10月加入臺灣房屋,擔任網路事業服務群執行長,網路事業服務群在2014年7月2日轉型成雲端中心,仍由林庭箴擔任執行長一職

 

公司檔案

臺灣房屋地產集團

●  總公司地址:桃園市桃園區經國路857號12樓

●  成立時間:1985年

●  主要業務:全球房地產相關業務,臺灣房屋仲介與加盟事業

●  總部:臺灣

●  員工人數:8,500人

●  董事長:李碧華

●  首席總經理:彭培業

●  營運目標總經理:周鶴鳴

 

資訊部門檔案

●  資訊部門名稱: 雲端中心

●  資訊最高主管: 執行長

●  直屬主管: 集團營運目標總經理

●  資訊部門人數:30人

 

IT部門大事紀:

●  2011年:推出全臺首創以女性需求為出發點的房仲網站「女人當家」。

●  2012年:第一建經後臺系統上線,整合全臺代書服務機制;推動電子化契約,表單自動流程化。

●  2013年:與全臺最多銀行合作,首創多家房貸比較平臺服務「房貸E達人」;臺灣房屋集團新品牌「優美地產」官網與系統上線;臺灣房屋成立全球財富中心,網站及系統上線;推出大數據時代功能,利用雲端資料與數據協助網友推估房價;利用生活機能指數協助消費者找屋。

●  2014年:與遠傳電信合作導入VPN 至511間分店;官網導入 Metro Design 設計;全臺511家分店結合LINE@生活圈,推出線上即時服務;全臺首創夜歸地圖;提供安心找屋功能;全新臺灣房屋與優美地產服務系統上線,採用物件導向程式開發;整合業務行動化功能與數據分析報表線上工具;內部地政服務系統,導入RWD設計,適用各行動裝置使用;提供電傳/謄本整合性查詢功能。


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