地產神話

最近和幾位勇於在近期內仍搶進房地產市場的朋友聊天，我問他們，為何現在會想買房子？得到的答案，幾乎都是說，雖然他們也覺得房價相當高，但是他們相信，臺北市的房地產只會漲，不會跌，現在不買，以後只會更高。這些朋友相信的邏輯是這樣的：臺北市中心的土地是有限資源，供給只會減少不會增加，因此不太可能下跌。

這種看起來頗有經濟學學理基礎、似乎也頗能解釋近期臺北市地產價格獨走現象的地產神話，究竟站不站得住腳呢？我們不妨從現實面和理論面來檢視一下。

如果要論地小人稠、人口集中在都會地區，說日本（東京）猶在臺灣（臺北）之上，應該沒有人會反對。日本的房地產在1990年代初的最高峰時期，房地產價格一度占全球房地產總市值的40％，光是日本皇宮的土地，價值就超越整個加州。之後房地產泡沫化的故事應是眾所皆知了，日本的房地產連續走跌近二十年，迄今仍未真正走出房地產暴跌的經濟陰影。

我要說的是，如果都會中心的房地產只會漲不會跌是一項顛撲不破的真理，豈不是應該適用於全世界所有的都會，那東京的房地產的疲弱不振又是怎麼來的呢？「供給有限的東西，價格不會跌」理論的根本缺陷在於：

供給有限，也得需求不會減少，或是至少持平才行。但是正如同我在先前的專欄裡提到的，如果我們把臺灣的人口變數納入考量，就不該對房地產未來的需求面過度樂觀。目前我們對市場的預估，幾乎都是以每年四十萬的出生人口來衡量，但是在可見的未來，我們將邁入每年出生人口只有二十萬、甚至更低的社會，需求緊縮的程度甚至有可能更勝供給面。

供給有限的東西價格過高，人們便會開始尋求替代品的可能性。市區的房子當然具有交通便利等等的優勢，當市區的住宅價格略高於郊區時，會有許多人願意用高一點的價格來換取上班近一點、購物方便一點的好處。但是當市區的房價是以數倍計，這樣的價格是否值得，購屋者就會有另外一番思考了。

我們假設買屋者的偏好是穩定的，但是我們似乎忽略了，億萬豪宅集中在車水馬龍的市中心，其實是臺灣特有的現象，而非全球皆然的普遍現象。這其實是相當有趣的一件事，臺灣的富豪們即使已經有了億萬身家，選擇自己的住家的第一考量仍然是「方便」、「快速」、「升值」這些工作邏輯和工業判準。如果這一點在我們的社會的可見未來仍是無可改變的，我們也就很難期待臺灣的生活經濟水平能跳脫我們已困頓了十多年的處境。

在我看來，這一波的市區房價飆升，除了游資充沛、投資無門這些短期的經濟因素以外，其實跟上述的「經濟學原理」沒什麼關係，反倒是跟「心理學原理」比較搭得上邊──正是因為大家相信了這一套不知從哪兒來的地產經濟學神話，對未來的房市有莫名的樂觀心態，才是真正推升房價的關鍵原因。